开封取消“限售”十二时辰 杭州叩谢“限售”鸿恩
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-07-22
摘要:没有上涨空间,限售就等于亏钱。


近日,开封限售的消息很热门。7月19日,开封取消限售消息曝光,并得到官方确认。可是不到十二个时辰,开封住建局又发文表态,取消限售做法过于“草率”,不取消了。

杭州没有限售,但是却有一个楼盘集体感恩“变相限售”,让他持房待涨,直到房价翻倍之日。浙江的限售也有说不完的江湖故事。


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开封“限售”一日游 浙江“限售”不发愁


“开封有个包青天,铁面无私,辨忠奸”。(如果看到这句话忍不住唱出来的,麻烦在结尾点个赞),这是大部分对开封的第一印象。一座自带“刚正”气质的城市,却在千年后发生了件“朝令夕改”的事。

2017年5月15日,开封住建局发文,在开封新购买的商品房限售3年。

2019年7月19日,开封住建局发文,取消限售。

2019年7月20日,开封住建局发文,取消限售做法欠“考虑”,不取消“限售”

开封官方单位发文如同儿戏,引发一众网友吐槽。开封的政策如何执行,与杭州关系不大,但是一系列操作,透露出的信号,不得不令人深思。

1.执行限售——行情过热,抑制投机。

2.取消限售——行情冷淡,刺激市场

3.暂不取消——政、舆压力大,避风头。

限售从出台到差点取消,一共两年时间,这两年,开封的房地产市场发生了什么?

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据开封本地的房地产机构数据统计,2018全年,开封新建商品住宅全年成交18135套,同比下滑22.3%。销售金额同比下滑12.77%。

将时间轴放大,数据比对更夸张,2016年,开封一共销售38446套商品住宅。2018年,是18135套,成交几乎腰斩。房价打八折,依然没有起色。所以,在开封官方看来“炒房现象基本遏制”,为了提振市场信心,决定取消限售。

行情在变冷淡,但是国家坚持“房住不炒”,坚决遏制房价上涨的理念一直没变。开封随意取消限售。有悖市场,在高层及舆论双重压力下,取消限售又成了暂不取消。

2018年下半年,房价上涨受阻,购房者预期掉头,观望情绪滋生。从投资角度而言,不涨就是跌,风向变了。

限售政策对于浙江来说,已经算是旧闻。宁波,绍兴,嘉兴都出台了限售政策。

绍兴——2017年10月13日起,绍兴市区无论是新房还是二手房,限售2年。

宁波——2017年10月1日起, 宁波主要城区新房限售2年。

嘉兴——2017年5月21日起, 非嘉兴户籍购房,限售2年,嘉兴户籍二套限售2年。

截止目前,全国全国范围,公布“限售令”的大约有50个,取消的,山东菏泽是第一个,太原是第二个,没有第三个。

浙江限售的三个城市,宁波、绍兴都进了2019年上半年全国土地出让金排行榜前20。上半年,宁波土地出让金483亿,同比增幅60%。绍兴土地出让金361亿,同比增幅195%。浙江的房地产市场风向也在变,但还不至于冷淡,所以也谈不上取消限售。

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今年上半年全国各地土地出让金TOP20

(数据来源:CREIS中指数据)

说起土地出让金,当然不得不提杭州,2018年开始,杭州土地出让金一直雄踞全国城市榜首。但是“限售”似乎离杭州还很远。


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没有限售的杭州 却有人叩谢“限售”鸿恩


杭州“被限售”的主角是三墩的滨江紫金府,业主苦等三年房产证,近日终于看到希望,大证落地,分户产证指日可待。三年维权,挂过横幅闹过事。可回头想想还得说声谢谢——感谢滨江和佑康这么多年的“限售”。不然看不到今天房价的涨幅。

2013年,杭州三墩的滨江紫金府首开,高层均价24660元/㎡。佑康集团跨界进入地产,深知操盘水平不够,索性将楼盘交给滨江代理,可是2015年底,佑康陷入重大财务危机,紫金府土地在银行做了抵押,这样一来,房子建好了,大证却无法办理,小业主的产证遥遥无期。从此,紫金府业主走上了长达3年的维权之路。

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目前,滨江紫金府虽无法上市交易,却有房东到中介挂牌,据说高达7万/㎡。这一价格明显偏离市场,实际房价应该在5万5到6万左右。但业主就是有这样的底气。

如果没有“限售”2万5买进的房子,很可能在5万元就已经选择出手套现。

滨江紫金府的案例说明,“限售”可以打击预期,增加投资财务成本,可是一座城市,如果真的具有发展潜力,那么限售只会继续锁定涨幅。让利润更大。


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对于“限售” 杭州既期待又恐慌


据好找房数据,截至7月21日,杭州手房挂牌量为83735套,2019年上半年,二手房只卖出去4.14万套, 成交量水平远低于往年同期。

据初步统计,2019年,一共有145个楼盘迎来交付,超过50%的房子集中在下半年。大量的新房入市,也让整个市场充满了不确定性。

当年投资楼盘逐步交付,投资客获利了结意愿强烈。挂牌量居高不下,市场踩踏一触即发。

三墩的中国铁建西湖国际城,曾是万人摇号楼盘,销售均价24000元/㎡。但仅一个月,挂牌销售量就从40套上升至72套,挂牌均价38000元/㎡。但是实际成交价仅有32000元/㎡。更为关键的是,购房者成交预期下降,中介带看的客户还没有房源挂牌量多。近期西湖国际城甚至有业主打算以280万甩卖。单价仅有31400元/㎡。

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西湖国际城交付没满两年,5.5%的税点必不可少,换句话来说,购房者要多付15万税费,折算到房价里,一平米得多花1600多元/㎡。这样的算法,还不包含中介费,契税等费用。

如果此时杭州出台限售,新交付的房源将被锁定,二手房源挂牌数量,也会因新政减缓增速。房源分批入市,或许是限售给市场带来的额外“福利”,不要想着跑,索性等两年,把交易税费省了,不亏。

限售是利器,杭州也怕。上周滨江的时代滨江悦没能售罄,据报道首开买了7成,42000元/㎡的毛坯价格,虽然有358组客户参与摇号,中签率为39。7%,但是客户还是希望能够靠前选房,没有选到适合楼层,只能放弃。

2017年,温州时代以31851元/㎡的楼面价拿地,42000元/㎡的毛坯价格,只能算是刚刚保本。市场不好,位置一般,卖得自然不好。

杭州如果此时出台限售,对于这批高地价,高房价的产品来说,更是一种打击。没有上涨空间,限售就等于亏钱。

7月15号,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇介绍,房地产市场不会出现大起大落,稳预期、稳地价、稳房价能做到。相信能稳,又何惧持房待涨呢?


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