楼市迎来房贷新政,10月8日后买房是赚了还是亏了?
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-08-27
摘要:中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起施行。


重磅消息又来了!




8月25日,中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,自2019年10月8日起施行。




但是一连串的专业内容,普通人表示根本看不懂。(具体公告内容在文末)




“房贷利率是变高了还是降了?”




这是市民网友关注度最高的问题。






01


房贷利率看似降了




之前,房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。




2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。




未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。




其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成,也就是利率市场化了。




8月20日,全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR,一年期LPR4.25%,比原来基准利率降10个基点,比以前老的LPR降6个基点;五年期以上LPR为4.85%。




定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。




新政实施后,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。




但是实际操作中,目前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%(4.9*0.9)和5.39%(4.9*1.1)。




所以从实际操作角度来说,无论是首套房利率还是二套利率,都有可能上浮。






02


贷款上升还是下调由市场决定




这下就很清楚了,央行利率改革不能简单理解为利率上升或下调,而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。




根据央行公告,人民银行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。




银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。




这刚好呼应了前不久中央“一城一策”的楼市调控政策。




一些房价上涨过快的城市,未来将可以适当在央行标准下,进行基点的上调。而且根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年。




利率上调还是下浮,完全根据购房者的需求而定的。







03


房贷利率短期下降不太可能




对于正在有购房意向的市民来说,肯定会想知道房贷利率未来会下降吗?




最低利率虽然下调了,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响。




日前央行副行长刘国强表示,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。





中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,房贷利率没有变化,存量和增加都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。




短期内普遍下降是不太可能的,易居研究院智库中心研究总监严跃进甚至认为,从下半年的情况看,考虑到政策依然从紧,实际上具体的贷款利率只会上调,而不会下调。




实际上,自2016年“9.30”楼市调控收紧政策后,房贷利率折扣优惠基本销声匿迹,更多是采取了利率上浮措施。




融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。




总体来说,对于优质客户来说,有影响;对于大部分首套购房者,本来没有享受过折扣,那此次政策影响不大;对于二套购房者来说,此次利率可能有所上浮。






04


杭州何时购房,利率更划算?




目前杭州的房贷利率已经是上浮状态了。近期杭州大部分银行的首套房利率上浮8%,二套房上浮10%,分别是5.29%和5.39%。




按照现在的LPR,新发放的首套房住房按揭贷款利率,不得低于4.85%,相当于不能低于9.9折。二套房均不得低于5.45%,相当于基准利率不能低于上浮11%左右。




另外,各地还将根据自身市场形势变化确定加点下限,这个基点是多少,目前还不知道,而且合同期也是根据需求变化而定。




所以这是很难推测出前后谁更划算的,但可以确定一点的是,今后根据每个人的情况,商业贷款利率会不一样,所以普通市民无需纠结利率上浮或者下降。




另外,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。




对于2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。




这是市场趋于稳定发展的一个巧妙举措。央行施行的这项政策,一个字“稳”!




附:中国人民银行公告〔2019〕第16号




为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:




一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。




二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。




三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。




四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。




五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。




六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。




七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。




八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。








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