杭州房价真的“降”了,你要跟风吗?
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-09-04
摘要:其实,更多的新房价格在“坍塌”。

天都城滨沁公寓约1.4万元/㎡的高层,27000多人去抢,仿佛是杭州楼市一记惊雷:怎么回事?杭州还有这么便宜的房子?

没有哪个开发商故意将价格压低,直接原因仅仅是:备案价上不去。

其实,更多的新房价格在“坍塌”。

01

天有不测风云

遥想年初,楼市有一小波“涨价潮”。

申花板块的绿城建发沁园,于去年10月12日首开,均价49500元/㎡,比楼面价40541.49元/㎡(自持3%)只高出了约9千元/㎡。

不过4个月之后的2月20日,沁园再次领出预售证,均价54000元/㎡,被称为杭州楼市2019年的“第一涨”,中签率不升反降了。

位于老余杭的国开东方凤凰台首开都能备案出29500元/㎡,更何况,位于南部卧城地铁附近的绿城九龙仓桂语朝阳,首开29800元/㎡,也突破了板块精装高层的价格。

有些人认为这是“限价”放松,在楼市引起不小的骚动。但是仔细一想,并非如此,毕竟地价摆在这里,开发商控制成本之上想方设法提高备案价:至少不能做亏本生意吧。

于是一波波高地价项目领出了历史新高的售价,板块价格体系似是开始定局了。

谁知天有不测风云,便是“双限”土拍新政的实施。

6月29日开始,杭州对地块的地价和销售价格都做了严格规定,不仅规定了项目销售时的售价,也限制了地价溢价30%封顶。

其中最为敏感的还是地块销售限价,相当于政府对该区域设定的房价“天花板”。于是,周边的项目预售价格,都很难突破地块的销售限价。


02

板块房价限定了


通过限价目前出让的限价地块,可以大致推测出板块的房价“天花板”。我们来看一看典型的限价地块:

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首批双限地价中就有望江单元,69800元/㎡的官宣一出,开发商倒吸一口凉气,这意味着,钱江新城精装住宅想要卖69800元/㎡非常难了。当初绿城凤起潮鸣曾卖出均价79800元/㎡的历史,暂时无人能出其右。

笕桥地块限价4万元/㎡,那艮北新城呢?去年艮北新城板块价格基本在4万元/㎡左右,如果笕桥限价4万元/㎡,艮北新城就很难再突破4万元/㎡。

还有下沙金沙湖地块限价精装最高均价37500元/㎡,附近的湖景居不惜“捂”3年,也不卖,如今想要卖出4万元/㎡,几乎不太可能。据了解,湖景居最后开盘均价可能在3万出头。


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此外,市场上的新房纷纷曝出了“惊喜价”。

比如,近期武林上城领出首张预售证,高层价格基本锁定在3万元/㎡。

丁桥自绿都·汀蘭府以来一直没有新房供应,去年加推房源已经到达了3万元/㎡。现在,武林上城高层的房源价格与周边二手房有了明显倒挂。更何况,武林上城有天街商业体加持,按照开发商的预期,应该开出更高的价格。

结果3万元/㎡的高层售价还是出乎很多人意料的,一些人喜出望外,打算搏一搏。首开337套房源,预计中签率会很低。

再说说绿都金科·和宁文华府,目前领出预售证的价格是高层3.6万/㎡。它属于北部新城,向南靠近申花,南侧不远处的中城汇首开4万元/㎡,今年6月大户型均价达到了42900元/㎡。所以,3.6万的和宁文华一下子调动了购房积极性,起码价格,综合来看没涨。

近期要开盘的最神秘的估计要数城北万象城幸福里,这个带着大IP,又是地铁上盖综合体的优质项目,据说开盘价格不超过3万元/㎡(可能更低?),有点不敢相信。而直接原因就是,距离项目附近的地块,精装住宅限均价2.9万元/㎡。

03

限价背后的“减配”要警惕

至少相比开发商的预期来看,新房房价确实降了。

新房房价降了,与二手房倒挂有浮出水面,有的甚至倒挂四五千元/㎡,倒挂一多,二手房的成交就麻烦了。

新房限价了,抛开本金不够的因素,是不是说明可以随便挑了?但是别忘了,开发商预期没有达到,减配的事就会发生。

前面提到了,地价摆在那里,开发商不会做亏本生意,但是对于提前告知“减配”与交付后“减配”是两回事。

如果开发商因为限价,无法拿出预计的备案价,预售前就更改了规划方案,对消费者来说是负责的。

但是如果开发商隐瞒减配的事实,等到预售后甚至交付后,让消费者自己发现,那只能是一个字:作。

现在的购房者很精明,懂得看图纸,会查规划,知晓内幕,也会自己实地勘察,以往瞒天过海的招数早就过时了。

对于我们普通购房者来说,即便是价格降低了,尽量挑选靠谱的开发商,认真查看项目最新的规划,不要被前期天花乱坠的宣传词给迷惑。


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