刚需板块土拍也降温!崇贤精装房将上2.3万,华元将建滑雪场
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-09-17
摘要:今天一个位于崇贤板块,另一个位于东湖板块的“刚需地”成交情况会好吗?

今天杭州共有2宗涉宅地块出让。一个是位于崇贤新城的向阳B-8地块,另一个是东湖板块商住地余政储出〔2019〕34号地块。


值得注意的是,这两宗地块的板块都是刚需板块。上周开发商拿地热情普遍不高,究其原因大抵是“双限”下开发商利润可见,而大部分购房者又对刚需盘关注度高,改善盘较少。比如东新板块开发商仅以3%溢价率拿地;而桃源板块的溢价率却高达24%。


这不难看出地产大佬对刚需板块的“饥渴”程度。


今天一个位于崇贤板块,另一个位于东湖板块的“刚需地”成交情况会好吗?


01

祥生以楼面价12581元/㎡拿下

崇贤新城向阳B-8地块


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位置图


余政储出〔2019〕33号崇贤新城向阳B-8地块经过48轮报价由竞买人祥生以总价143778万元竞得,楼面价12581元/㎡,溢价率25.8%。


板块内有4宗现房限售地块,2017年均拍出了自持比,相比之下2018年崇贤土拍就已经明显降温,今日土拍维持在稳定状态。


崇贤上一次拍地还是在去年10月,上海城建(承安)以楼面价9940元/㎡拿下崇贤新城陆家桥地块。这次地块虽然有所上涨,但依然有较大的利润空间。


地块东至卧龙浜、南至崇杭街、西至崇康路、北至前村街。


出让面积57139㎡,容积率2,建筑面积114278㎡。其中,需配建不少于地上住宅总建筑面积5%的公租房。限毛坯销售最高均价20000元/㎡,装修价格3000元/㎡,限最高精装均价23000元/㎡。


该板块离崇贤的商业中心上亿广场很近。加上崇贤已有11个月未供地,上一次宅地出让是还在去年10月。祥生拿下地块,一年后再上市,那周边的新房消化的估计也就所剩无几了。所以此次出让地块上市时(约12个月后),面临的竞争压力会比较小。


周边在售楼盘比如东澜府,亮点在于有总价200万内的“刚需盘”,自带5000㎡的商业街,而且做了恒温泳池。听起来似乎与“刚需”二字沾不到边了。不过确有此事,东澜府预计9月底10月初样板间开放。


该地块附近在售的二手房逸居城签约价格在2.1万元/㎡左右,上亿中央郡近日签约均价在2万元/㎡左右。(数据来源好找房)


02

华元拿下东湖地块

将建冰雪文化配套设施


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位置图


余政储出〔2019〕34号地块经过经过54轮竞价,杭州华元房地产集团有限公司以总价161667万元竞得地块,楼面价7203元/㎡,溢价率20.05%。


该地块东至兴超路、南至兴元路、西至09省道、北至造桥港。出让面积89778㎡,容积率2.5,建筑面积224445㎡。商业商务部分计容建筑面积不小于地上总计容建筑面积的20%。


须建设建筑面积不少于4.4万平方米的商业商务综合体,其中2万平方米须建设面积不少于1.51万平方米的冰雪文化配套设施和面积不少于0.49万平方米的超市。


东湖板块的商住地与上周星桥出让的商住地一样,有较为苛刻的商业用地要求,1.51万㎡的冰雪文化配套设施对开发商来说是个考验。


地块限毛坯销售最高均价16800元/㎡,装修价格3000元/㎡,限最高精装均价19800元/㎡。


该地块若与附近一年前的九龙仓·君廷高层毛坯房源均价10300元/㎡相比,那么直接跳涨近6500元/㎡。


如果拿一个近期的价格去比较,隔壁超山板块的金地旭辉·江山风华的洋房显然更吸引购房者。9月6日申领的预售均价为19500元/平方米,这是可见的现房价格,而今日东湖地块限最高精装均价19800元/㎡还不知何时能拿房。


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赞成旭辉·时代悦章洋房效果图


板块附近在售房源还有时代悦章。预计9月份,时代悦章的洋房将会首开,是刚需入住杭州的一个难得机会。因为它均价可能不到2万元/㎡,建面有92㎡、105㎡、117㎡的户型可供选择,户型不大,洋房品质,总价不高,刚需注意。


03

崇贤升值空间可见

东湖主打低密居住地


目前房企拿地越来越理性,自持拿地的情况也不多见了,土拍市场有所降温。今日即使是两个刚需地块也并没有拍到自持,但两个地块区位还是不错的。


祥生拿下的地块在崇贤中心位置,这里自古就是商贾重镇,自建国后开始大力发展工业,杭钢附近的烟囱就是最忠实的观察者。


当秋石高架串起临平与主城时,崇贤早已与主城无缝对接。现在走个秋石高架,过个半山隧道,不到10分钟就可来到丁桥,不到30分钟,武林和钱江新城近在眼前。


等到2021年丽水路隧道一通,崇贤更是与运河新城,乃至运河CBD融为一体,他的区位上佳。


今日崇贤的地块限最高精装均价23000元/㎡,可以看出目前崇贤还是处于洼地。因为目前周边在售新房秋实宸悦21000元/㎡,京杭府高层均价20000元/㎡。


倒挂的现象往往会吸引刚需与投资客,所以崇贤曾出现过万人摇。比如上河宸章今年7月领出的预售证均价17800元/㎡,万人摇。


东湖板块并没有发生过这种情况。今日东湖板块的地块限最高精装均价19800元/㎡,与周边在售房源价位相差不大,金地旭辉·江山风华的洋房价格是19500元/㎡。


余杭东湖板块也是刚需关注的重点区域,每每有新房发售报名的人不少。


东湖有超市,风景好,产品大多是低密,房源以洋房与排屋为主,很多容积率都不到2.0。现在卖的地块又即将造冰雪文化配套设施,以后吃喝玩乐完全可以自成一体,所以我们与其称之为刚需,不如说是改善。


这是东湖板块的一个劣势,但也是它的优势。


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