华家池公寓风波后,杭州又一家公寓爆出分割销售,还可消费贷?
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-10-10
摘要:杭州又一家公寓爆出分割销售。

近两天,杭州房产圈和朋友圈被一条“68万起即可购买到华家池公寓”的消息刷屏。

据了解,位于华家池地段的华家池·侨公馆(绿地商业中心3号楼)将一套房产分开销售,也就是共有产权房,引起骚动。

有人说,这是销售、中介的无良营销。

也有人说,这种办法可以让更多人低价买到核心地段公寓。

昨日,杭州市住房保障房管局发布通知,通知表示:市住房保障房管局于10月8日起对开发企业和主要代理销售公司等逐一进行了约谈,了解具体情况,收集相关材料……一旦发现存在违法违规行为的,将依法依规严肃处理。

其实,这种销售方式并非华家池·侨公馆一家,在杭州市民卡房产频道调查发现,城西也有这么一家公寓,一房可以分开买卖。


01

80多万入手一套西湖区精装公寓?


总价80多万就可以拥有一套西湖文教板块的精装公寓,听起来是不是很诱人?

这个酒店式公寓项目叫黄龙悦府,位于西湖区天目山路附近,地处西湖区繁华地段,距离西湖景区只不过数百米,距离在建地铁5号线古墩路站直线300多米。


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黄龙悦府

而且目前为准现房状态,年底前毛坯可拿到产证,精装要等到明年上半年。

据了解,黄龙悦府在售的为80、90多㎡的LOFT精装公寓产品,均价约3万元/㎡。不过销售明确告诉我们,一套可以被分割成了20多㎡、30多㎡的LOFT小户型进行购买。

比如一套25㎡的小户型公寓总价75万多+10万装修款,总价85万就可以了。售楼处也将分割好的小户型公寓做了单独的户型图。


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黄龙悦府35.6㎡户型图


比如这套35.6㎡的户型,装修后会有两房一卫一厅,24㎡也能做出两房,如果单纯看这样的户型产品,在整个公寓市面上非常稀缺。


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黄龙悦府24㎡户型图


而且相对原本一套230万的公寓,这样分割后,购房款瞬间降了三分之一,对比周边同地段的公寓,门槛也低了不少。

不仅如此,销售表示,如果单买小户型公寓,只能办理消费贷,而消费贷可贷款60万,相当于首付20多万即可入手。

但同时,这也是缺点之一,只能消费贷,先还利息,实际成本可能更高。而且各地监管部门已经在严控消费贷流入楼市,这种利用消费贷来购房的行为,恐怕涉及违规。


02

一房分多套销售

销售帮忙找“合伙人”


与华家池·侨公馆的销售方式类似,黄龙悦府也是将一套房产分割成多房进行销售。

销售表示,买下后,他会在3个月内找到共有房产“合伙人”,三人共同办理一张大证,而且房源由开发商负责包租3年。

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黄龙悦府销售中心


后续转卖怎么办,销售说:后续单独转卖是可以的。

回顾华家池·侨公馆销售方式,同样是一房分割三份售卖,三份签署不同的合同,但是三人是共有一张房产证。

一位房产工作人员透露说,开发商找合伙人,后续麻烦也不少,如果是客户自己找合伙人,倒更方便些。但这样分割销售并不适合贷款,一旦三个人当中有一个人出现资金问题,容易产生纠纷。

与黄龙悦府不同的是,华家池·侨公馆只能做全款买,贷款的部分是30万装修费用。


03

共有产权房合法,但后续风险大


不管是华家池·侨公馆还是黄龙悦府,均离不开共有产权房概念,到底什么是共有产权房,合法吗?靠谱吗?

浙江浙元律师事务所律师夏晓明说,法律允许多人按份共有一套房产。《物权法》第九十三条规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条:申请共有不动产登记的,不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况,并列明全体共有人。

然而,分割成的“多套”都是多人共同所有,并不是简单的物理分割。这样分割是否符合建筑规划,也是个未知数。

后续如果需要转让上述房产,情况也会比较复杂,分为处置共有的房屋和共有份额两种情况。

如果要转让共有的房产,物权法规定应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意,但是实际操作中即使达到了上述要求,只要共有人中有人不同意,合同的签署、权属登记手续都会有问题。而如果按份共有人之一要转让的是其共有份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。另外,按份共有期间,还可能出现部分共有人要求分割共有物的问题。

其实共有产权房法律问题远不止于此。

比如若其中一套房子迟迟没有人买,那么另外两个业主是否也无法网签?

“集齐”三个业主且成功办下房产证之后,证件交由谁保管?

其中一个业主因为私人问题被法院查封名下资产,其他两个业主会不会也因此受到牵连?

共有产权人恶意违约怎么办?后续交付后,共有产权人不愿共同承担水电物业等费用怎么办?

后续的物业费用缴纳、拆迁补偿如何界定?……

光是想想都觉得烦不可耐了。


04

公寓产品五花八门

购房者买前了解清楚


这让我想到了,这些年北京、上海执行的共有产权房制度。市民与政府共有产权,价格比市场低很多,不过它本质是保障性质的,希望普通百姓能够低价拥有住房,由部分产权逐步扩大到全部。

如今杭州楼市由于限价政策,低价住宅涌入市场,而酒店式公寓无疑受到了一定的冲击。

酒店式公寓虽然面积小,但是总价也通常在100多万,200多万,再加上首付5成和较高的房贷利率,销售压力不小。于是,很多项目开发出双钥匙、多钥匙等创新产品,令人眼花缭乱,甚至制造一些噱头来吸引客户。

据业内透露,作为分销的中介人员,普通住宅所赚的提成远比不上酒店式公寓,这样的销售方式加上大量的中介造势,才有了今日的骚动。

如今,华家池·侨公馆已经不再分割销售了,并在接受监管部门调查,但这种分割销售方式依然存在于市场中。存在即合理,是否是市场需求导致了这样新型的销售方式形成呢?

只是很多普通客户由于缺乏风险意识,陷入了这种销售套路中,等到发现时就晚了。

总的来说,购买这样的公寓,看起来很美好,但美丽的外表背后隐藏着难以逆转的风险,需要谨慎购买。


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