真实的二手房市场:带80组客户才能成交一套房子是常态!
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-11-04
摘要:

深秋的信号,不止来自于街上的糖炒栗子、枫叶的颜色、皮肤的温度,还来自于二手房的库存。

10万套的挂牌量,以近三个月平均每月增加6000套的水平来看,去化周期接近20个月。

库存看涨,成交量却持续下降,10月二手房成交5156套,比9月又少了942套,已经“七连跌”。


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图源透明售房网


有媒体说现在握有越来越多房源的中介日子不好过了。

大量门店的房源单月成交量寥寥可见,按人头算平均每人还不到一套。

真实的市场是这样的吗?小编带着疑惑咨询了几个中介。


01

部分小区降价明显


小李是城东板块我爱我家的一名中介。

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东方尚城西区


他带我逛了东方尚城东西两区的房子。小区一直稳定维持20多套房源,成交均价在4万元/㎡-4.5万元/㎡,最近成交了一套89㎡的总价360万元。

问及二手房的行情,小李告诉我附近89的户型和上半年相比的总价基本降了30万-50万元,也就是下降了3300-5600元/㎡。

前些日子小李在东方尚城东区卖了一套顶楼的房子,从380万降到320万,总价下调了60万元顺利脱手。但即使降价的房子能否出手也要看运气。

因为并不是所有降价的房源就能有好归宿,只有总价最低的才能脱颖而出。

汪女士是我们购房群的粉丝,她在群里发了一张照片,说别的板块不清楚,她家在金色黎明位于笕桥板块,降价还是挺明显的。

去年金色黎明的二手房均价都在4万元/㎡左右,像目前89方总价335万的这么低的情况还没有出现过。

绿城置换的徐大姐在九堡某门店上班,是从业30年名老中介了,也卖了不少绿城的房子。

我去的时候有位大叔再咨询卖房适宜。徐大姐告诉他现在海棠公寓的房子不好卖,他家的楼层很好,去年能卖330万,但今年只能卖300万;车位也降价了,去年能卖33万,今年只能卖27万。

车位降价主要是租在这里的一部分拆迁户房子分好,都搬回去了。

像有些楼层、朝向不好的毛坯房价格更低只能卖265万。


02

也有房东调高了售价


在采访中介的过程中,我发现并不是所有的房子都在降价。

在某中介的系统里,有七分之一的房东在调高售价,七分之三的房东维持原价不变。

为何这样?中介表示:一方面是急着卖房的房东并不多,更多的是在试探这个市场,想触摸楼市的临界点。

当某个价格看房的人多了,房东就会觉得价格低了,于是调高自己的售价。

另一个原因是即便二手房,好房也是不愁卖。比如小编采访了链家(九堡某门店),该门店附近的小区有天阳九筑以及万科魅力之城。

他告诉我天阳九筑比万科成交均价高了6000元/㎡,去看房的依旧不少,近90天成交了2两套,万科魅力之城近月来并无成交。

天阳九筑户型好,得房率更高,相比万科魅力城89㎡只能做到两室,天阳九筑还能赠送面积,以前的阳光房甚至可以多做个房间。

可见,目前行情,想要卖出一套二手房,对二手房本身的综合要求会更高。


03

二手房价或受新房价格制约


在幸福里东北方向,直线距离不到1公里的海德公园,今年7月交付至今,4个月的时间里,已经有上百套二手房挂牌和成交。

尤其最近一段时间,平均总价下跌了25万左右,相当于一个车位,或近3000元/㎡(以89㎡小户型算)。

造成这种现象的原因或许是因为城北万象城幸福里的26500元/㎡ 的预售证。

一套83㎡三房一卫小户型。房东连续几次下调房源价格,跌至240万,但这个价格依旧没有低于幸福里的均价。

同样位于城东板块的天阳文晖,中介告诉我:有房东急卖126㎡的房子(精装)挂了500万元,均价4万元/㎡不到,性价比很高,看房的人不少但没能成交。

性价比很高?对于二手房市场确实如此,不过对比新盘价格就不敢苟同了。该楼盘附近的新天地金色时光,预售证的价格才34742元/㎡。

另外,在调研的过程中我也发现总价300万元到500万元的房子不好卖,反而两端的项目易出手。

像豪宅滨江金茂府最近第一套二手房成交,单价高达8.2万/㎡左右,142㎡,1166万(含两个车位)。交付1个月,业主转手就赚了近470万!

不难想象,当初滨江金茂府限价要是放开,竞争该有多大。




04

二手房高库存意味着什么?


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数据来源猎聘大数据研究院


虽然二手房库存量高,但根据数据杭州的隐性需求还很大:中高端人才净流入全国最高,新增人口保持高位,说明杭州存在大量购买力。

去年,杭州新增人口33.8万人,今年预计会超过40万人,杭州总人口将突破千万。

但有中介表示高人口没有带来购买力,反而成交概率小了。

绿城门店徐大姐向我吐槽:很多房东不愿降价,宁愿租着也好的。

我曾问过九堡链家某门店的店长:“现在二手房库存破10万套,对你们影响大吗?”

店长摇摇头无奈地说:“只是大家看的多买的少了,往年带50组客户能成交一套,现在平均得带80组才行。”

能够出手的房子都是房东诚心卖,价格确实低,购房者闻弦知雅意顺利拿下,皆大欢喜。

杭州五年前就已经来过一次破十万了,不难想象,随着天量新房的持续交付,只要倒挂不消失,二手房库存会越来越高,但井喷式的下跌预计不会出现。

我们能看到下调房价的只是小部分房东,多数房东资金比较充足,卖不掉合适的价格可以租着。

不过小编相信,随着时间的推移,未来二手房与新房的价格或许会逐渐接近,这对买卖双方都是件好事:市场形势走向清晰后,更容易找准自己的定位。


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