滨江地价跌8000!双地铁彭埠地块,一轮游?
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-11-20
摘要:滨江,彭埠土拍价格,均有不同程度下滑。杭州楼市真的凉了吗?

11月13日,位于钱塘新区大江东板块的潮闻天下,时隔3年领出了二期预售证。此次推出高层49、53号楼,总计297套房源,户型约83/86/88㎡255套,123/132㎡42套,房源均价13500元/㎡


今日上午,杭州主城区迎来2宗商住地拍卖会。


其中,西兴单元BJ1302-R/B-02地块,经过30轮拍卖,由杭州滨音企业管理有限公司(滨江房产)竞得,成交总价257546万元,成交楼面价25446元/㎡,溢价率12.7%。


而另一块地,彭埠单元B/R-14地块明显遇冷,以底价零溢价成交。





30轮竞拍后,滨江竞得滨江地块



从成交额上来看,两块地价均有不同程度的下滑。由此可见,开发商拿地的热情已经开始减退。


西兴单元BJ1302-R/B-02地块,规划为住宅兼容商业服务业设施用地。出让面积44005㎡,容积率2.3,建筑面积101211.5㎡。


其中,住宅(含配套公建)建筑面积占比的80%,需要配建8096.92㎡公共租赁住房,且商业部分不得建设酒店式公寓。


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滨江商住地位置图(市民卡房产制图)


这是滨江区时隔16个月,首次推地。


自2018年以来,滨江区共成交了4宗宅地。其中丹枫四季、晓风印月和云宸,成交地价在3万2-3万5之间。


因此,这次土拍价格—25446元/㎡,并没有超越滨江板块的天花板,反而跌了8000元/㎡左右。


同时,根据规定,未来住房毛坯均价上限44700元/㎡,毛坯最高单价49170元/㎡。装标上限4500元/㎡,即精装住宅均价上限49200元/㎡。


尽管房价被控得死死的,但,由于滨江拍地价远低于丹枫四季、晓风印月和云宸三个项目,所以限价对滨江而言,不会产生太大影响。


那么,滨江拍得的这块地,为什么价格相对便宜呢?难道土地市场真的凉了吗?


不一定。事实上,这块地的区位并不好,所以导致拍卖价低。


从地理位置上来看,这块地距离地铁1号线西兴路站,直线距离约700米,实际步行距离在1公里以上,地理位置并不占据优势。


目前,地块需要依靠3、4公里外的萧山城市生活广场、星光大道、滨江龙湖天街等大型商业综合体。


地块1.5公里范围内有滨江银泰(在建)等综合体在建,商业配套暂时缺失


目前,滨江板块内一二手房倒挂10000元/㎡以上,滨江竞得的这块地,在成本上,带着先天优势。



底价竞得,德信到底是赚还是赔



只经过1轮挂牌期间报价,杭政储出[2019]61号彭埠商住地由杭州凯融企业管理有限公司(德信)竞得,成交总价211529万元,成交楼面价16842元/㎡,溢价率为0


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彭埠商住地块位置图(市民卡房产频道制图)


与西兴地块30轮竞拍相比,彭埠地块以底价成交,似乎显得有点不正常。


因为,彭埠这块地所处的位置,距离地铁1号线,4号线彭埠站约200米,靠近火车东站,这就是真正意义上的“地铁房”。


前,城东板块在售项目均价,约为德信成交楼面价的两倍。


如龙湖葛洲坝景粼天著(均价46500元/㎡),首开东城金茂府(46812元/㎡),三湘印象森林海尚(均价45800元/㎡)等项目。


所以德信是赚了!以底成本价买入,再以高售价卖出,利润可观。


按理这种优质地铁房,属于兵家必争之地。


但该地块,拥有着特殊“体质”,这也是其他开发商望而却步的原因。


该地块地上建筑体量125595.8㎡,其中住宅建筑面积不大于40%且自持商业街区建筑面积20000㎡10年。


这意味着其中住宅面积仅5万方左右。以景粼天著均价46500元/㎡换算,住宅总售价预计达到2.32亿元,利润空间并不大。


或许是出于对回本的考虑,这块地才备受冷落,以底价成交。


事实上,用价格衡量地块价值,不一定准确。以今天为例,彭埠地块明显优于西兴地块,但成交价不理想。因为,开发商需要从成本,利润等方面出发,拍下最适合的地块。


土地市场真的凉了吗?或许未必。


只是,开发商们不再盲目拿地之后,土地价格回归到原有价值上。当泡沫挤尽,土拍狂欢不再,市场才能正常地运行下去。



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