国家发文整顿租赁市场,租房续约不得再收中介费!
来源: 杭州市民卡房产频道 发布时间:2019-12-26
摘要:续租到底交不交中介费?监管部门给出答案了!

续租到底交不交中介费?监管部门给出答案了!


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近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。


刚刚结束的住建工作会议提出,要着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。


而此次《意见》,则被认为是有关部门的加强监管的纲领性文件,旨在“将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化”。记者注意到,其中涉及了许多此前曾引起广泛关注的租赁市场的具体问题。



01



《意见》7个重点内容: 


1、可供出租的住房,将显著增加! 


住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的,应当符合建筑、消防等方面的要求。……使用的材料和设备符合国家和地方标准,装修后空气质量应当符合国家有关标准,不得危及承租人安全和健康。


2、控制房屋租赁行业“杠杆率”,租金贷收入占比不得超过30%! 


住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。


住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。


3、政府对租赁行业的管控能力,将全面提升。 


直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库,加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。


4、转租住房10套(间)以上的单位或个人,要办理市场主体登记。


从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位或个人,应当依法办理市场主体登记……住房和城乡建设、市场监管部门要加强协作,及时通过相关政务信息共享交换平台共享登记注册信息。


5、严管房源信息发布。 


已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的,应当对房源信息真实性、有效性负责。


对违规发布房源信息的机构及从业人员,住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息,网络信息平台应当限制或取消其发布权限。


网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门可根据住房和城乡建设等部门的意见,对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。


6、住房租赁合同,也需要网签。


经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同,应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。……住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口,推进与相关企业业务系统联网,实现住房租赁合同即时网签备案。


7、明确规定——不得吃差价,续约不收费。 


房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。



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《意见》的出台,或将对全国住房租赁市场产生深远影响:


第一,推动“商改住”、“工改住”,未来城市可租赁住房数量或将提高;第二,政府对租住人口基本情况的掌握、对租赁这种经济行为的管控力度都将加强。


实际上,由于部分租赁企业在2019年频繁“爆雷”,整顿租赁市场,在2019年已经成为一项重要工作。此前的9月,住建部专门召开了住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。


据了解,6月至11月期间,全国共排查住房租赁中介机构81416家,查处违法违规住房租赁中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起


发布《意见》的6部门强调,各地要以《意见》出台为契机,把“当下改”和“长久立”结合起来,坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制,加大监管力度,持续整顿规范住房租赁市场秩序,不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心



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无独有偶,杭州在今年11月26日也曾发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》整顿租赁市场。


《监管办法》包括监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等十方面内容,进一步加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,保障租户及房东合法权益,促进住房租赁市场平稳健康发展。


1、设立租赁资金专户,实施动态监管! 


《监管办法》明确要求本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业在本市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报市房产行政主管部门备案。


同时,通过租赁平台对外公布住房租赁企业的专户信息,接受社会监督,并在企业经营活动场所、租赁房源发布平台、房屋租赁合同中明示专户信息。


2、设立风险防控金,保证合法权益! 


《监管办法》要求从事利用收储房源开展住房出租业务的企业 (以下简称“托管式”住房租赁企业)须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金


风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。扣除风险防控金后,所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的,将被风险预警一次,累计3个月被预警的,房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单


“托管式”住房租赁企业因经营不善,无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金,以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务,通过向市房产行政主管部门提交书面申请,经审核同意后,凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料向银行申请解冻并使用风险防控金。


对存在违规行为的住房租赁企业,各相关部门将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。


《监管办法》执行时间为2020年1月1日至2022年12月31日,为期三年



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住房租赁的好消息并不是只有这一个,前不久杭州市住保房管局制定出台了《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》和《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》。


其中规定:从今年12月11日起,在杭州租房需要使用《杭州市房屋租赁合同》示范文本,在市租赁平台进行网签,并办理房屋租赁登记备案!


在杭州,无论是购买新房,还是买卖二手房,都要网签备案,但对于租赁市场却没有这一项“强制要求”。


不强制,一般都是私下交易,即使通过房产中介达成的租赁也大多没有网签备案。因为只要网签备案,就涉及到交税,而这税该谁缴纳,却是个问题。


但今年,杭州多举措大力发展住房租赁市场,除了住房租赁合同需要网签,还设立了专项扶持资金管理。


住房租赁合同网签意味着,无论是房东还是租客都不能随意违约、退房,也杜绝了一切“虚假”,可有效保障出租人和承租人双方权益,让出租、承租都更加安全、有保障。


再者,之前租房合同无备案、随意涨租金等现象普遍存在。实施租房合同网签备案后,租赁行为都要先杭州市住房租赁服务监管平台上备案,这有利于政府掌握更多的租赁市场数据信息,可进一步加强对租赁市场和租金的管控。


相信随着租赁政策的完善,政府将掌握更多的租房信息,杭州住房租赁市场会越来越合规与透明化。



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